{"id":11027,"date":"2019-08-22T17:43:55","date_gmt":"2019-08-22T20:43:55","guid":{"rendered":"https:\/\/grupociatos.com.br\/?p=11027"},"modified":"2019-08-22T17:43:55","modified_gmt":"2019-08-22T20:43:55","slug":"da-preservacao-do-contratado-na-compra-e-venda-de-imovel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.grupociatos.com.br\/?p=11027","title":{"rendered":"DA PRESERVA\u00c7\u00c3O DO CONTRATADO NA COMPRA E VENDA DE IM\u00d3VEL"},"content":{"rendered":"

A 3\u00aa Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a ao analisar o Recurso Especial n\u00ba 1.723.690 criou um importante precedente na preserva\u00e7\u00e3o do contrato entre as partes, prezando pela boa-f\u00e9 contratual.<\/span><\/p>\n

Com base nos princ\u00edpios da boa-f\u00e9 contratual e da veda\u00e7\u00e3o \u00e0 ado\u00e7\u00e3o de comportamento contradit\u00f3rio pelas partes contratantes, a 3\u00aa Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a considerou v\u00e1lida a cl\u00e1usula penal, proposta pelos pr\u00f3prios compradores de um im\u00f3vel, que previa a perda total dos valores pagos em caso de inadimpl\u00eancia.<\/span><\/p>\n

Relator, o ministro Villas B\u00f4as Cueva ressaltou que, nas rela\u00e7\u00f5es contratuais, devem-se manter a confian\u00e7a e a lealdade, n\u00e3o podendo a parte contratante exercer um direito pr\u00f3prio que contraria um comportamento anterior. Segundo o ministro, os pr\u00f3prios compradores, de acordo com os autos, deram causa \u00e0 suposta desproporcionalidade que alegam terem suportado com a cl\u00e1usula penal.<\/span><\/p>\n

Para o relator, concluir pela invalidade da cl\u00e1usula penal estabelecida no termo aditivo \u2014 ou mesmo pela redu\u00e7\u00e3o da penalidade, da forma como pretendido pelos compradores ao indicar a viola\u00e7\u00e3o do artigo 413 do C\u00f3digo Civil \u2014 “implicaria ratificar a conduta da parte que n\u00e3o observou os preceitos da boa-f\u00e9 em todas as fases do contrato, o que vai de encontro \u00e0 m\u00e1xima do ‘venire contra factum proprium<\/em>‘”.<\/span><\/p>\n

De acordo com o processo, o contrato tinha valor aproximado de R$ 1,6 milh\u00e3o e previa o pagamento de sinal mais duas parcelas.<\/span><\/p>\n

Ap\u00f3s terem dificuldades para pagar as parcelas, os compradores propuseram aos vendedores a inclus\u00e3o de cl\u00e1usula penal por meio de um termo aditivo ao contrato, no qual reconheciam a d\u00edvida e assumiam o compromisso de quit\u00e1-la. O aditivo estabelecia que, em caso de inadimpl\u00eancia, os valores pagos seriam retidos pelos vendedores a t\u00edtulo de perdas e danos.<\/span><\/p>\n

Com o t\u00e9rmino do prazo acertado e a inadimpl\u00eancia dos compradores quanto \u00e0 d\u00edvida residual, os vendedores comunicaram a rescis\u00e3o do contrato, com o acionamento da cl\u00e1usula penal.<\/span><\/p>\n

Em primeira inst\u00e2ncia, o juiz entendeu ser nula a cl\u00e1usula penal do aditivo e determinou a restitui\u00e7\u00e3o das quantias pagas pelos compradores, descontados os valores gastos a t\u00edtulo de intermedia\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio, o sinal e a multa contratual.<\/span><\/p>\n

Entretanto, o Tribunal de Justi\u00e7a do Distrito Federal reformou a senten\u00e7a para declarar v\u00e1lida a cl\u00e1usula de perda integral dos valores pagos. Para chegar a essa conclus\u00e3o, o TJ-DF considerou primordial a exist\u00eancia de mensagem de SMS enviada por um dos compradores ao corretor de im\u00f3veis, sugerindo a inclus\u00e3o da cl\u00e1usula penal no termo aditivo.<\/span><\/p>\n

Em recurso ao STJ, os compradores alegaram que sugeriram a inclus\u00e3o da cl\u00e1usula penal quando se encontravam em situa\u00e7\u00e3o de necessidade e pretendiam assegurar o patrim\u00f4nio j\u00e1 investido. Com a declara\u00e7\u00e3o de nulidade da cl\u00e1usula, os compradores buscavam a redu\u00e7\u00e3o do valor retido para um percentual entre 10% e 25%.<\/span><\/p>\n

O ministro Villas B\u00f4as Cueva afirmou que o C\u00f3digo Civil de 2002 disciplina as hip\u00f3teses em que o neg\u00f3cio jur\u00eddico pode ser anulado em raz\u00e3o de defeitos ou v\u00edcios. O artigo 156 prev\u00ea a possibilidade de configura\u00e7\u00e3o do estado de perigo quando algu\u00e9m, por necessidade de salvar-se, ou a pessoa de sua fam\u00edlia, assume obriga\u00e7\u00e3o excessivamente onerosa.<\/span><\/p>\n

Orienta\u00e7\u00e3o semelhante est\u00e1 fixada no artigo 157 (les\u00e3o) para as situa\u00e7\u00f5es em que uma pessoa, por premente necessidade ou inexperi\u00eancia, obriga-se a presta\u00e7\u00e3o desproporcional ao objeto de neg\u00f3cio.<\/span><\/p>\n

Todavia, o relator destacou que n\u00e3o h\u00e1 nos autos descri\u00e7\u00e3o da exist\u00eancia de risco \u00e0 vida ou \u00e0 integridade de alguma das partes que caracterizasse o estado de perigo. Quanto \u00e0 hip\u00f3tese do artigo 157, o ministro lembrou ser necess\u00e1ria a presen\u00e7a simult\u00e2nea do elemento objetivo \u2014 a despropor\u00e7\u00e3o das presta\u00e7\u00f5es \u2014 e do elemento subjetivo \u2014 a inexperi\u00eancia ou a premente necessidade.<\/span><\/p>\n

“No caso dos autos, por se tratar de compromisso de compra e venda celebrado de forma volunt\u00e1ria entre particulares que, em regra, est\u00e3o em situa\u00e7\u00e3o de paridade, \u00e9 imprescind\u00edvel que os elementos subjetivos da les\u00e3o sejam comprovados, n\u00e3o se admitindo a presun\u00e7\u00e3o de tais elementos. Entendimento em sentido contr\u00e1rio poderia incentivar a parte a assumir obriga\u00e7\u00f5es que sabe serem excessivas para depois pleitear a anula\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico”, disse o relator. Com informa\u00e7\u00f5es da assessoria de imprensa do STJ.<\/em><\/span><\/span><\/p>\n\n\n

A equipe de consultores do Grupo Ciatos se coloca \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o para solucionar eventuais d\u00favidas.<\/p>\n\n\n\n

Quer conhecer um pouco mais sobre o <\/strong>Grupo Ciatos?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Preencha o formul\u00e1rio abaixo que um dos Consultores Ciatos entrar\u00e1 em contato para agendar uma visita. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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