{"id":12005,"date":"2020-03-24T18:58:44","date_gmt":"2020-03-24T21:58:44","guid":{"rendered":"https:\/\/grupociatos.com.br\/?p=12005"},"modified":"2020-03-24T18:58:44","modified_gmt":"2020-03-24T21:58:44","slug":"quais-as-alternativas-da-minha-empresa-frente-ao-locador-do-imovel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.grupociatos.com.br\/?p=12005","title":{"rendered":"QUAIS AS ALTERNATIVAS DA MINHA EMPRESA FRENTE AO LOCADOR DO IM\u00d3VEL?"},"content":{"rendered":"

A dissemina\u00e7\u00e3o do coronav\u00edrus vai causar um choque violento na economia brasileira neste ano, refletindo n\u00e3o s\u00f3 em graves problemas ao sistema de sa\u00fade como a fal\u00eancia de micro e pequenas empresas.<\/span><\/p>\n

Diante deste contexto de caos financeiro econ\u00f4mico que as empresas est\u00e3o enfrentando, a equipe Ciatos se prop\u00f4s a, constantemente, elaborar conte\u00fados que possam ser importantes para colaborar na tomada de decis\u00f5es pelos empres\u00e1rios.<\/span><\/p>\n

Na Nota Di\u00e1rio Ciatos \u2013Covid-19 de ontem abordamos diversos assuntos empresariais nas \u00e1reas trabalhista, contratual e tribut\u00e1rio que poder\u00e3o ser utilizadas para auxiliar o empres\u00e1rio neste momento de crise.<\/span><\/p>\n

Na Nota Di\u00e1rio Ciatos \u2013Covid-19 pretendo abordar, sem esgotar o tema, sobre as alternativas dos locat\u00e1rios frente aos locadores.<\/span><\/p>\n

Inicialmente, cabe considerar que tanto os locadores quanto os locat\u00e1rios devem ter em mente que, neste momento de incerteza econ\u00f4mica, a negocia\u00e7\u00e3o extrajudicial dos contratos de aluguel \u00e9 a melhor alternativas para gerar menor preju\u00edzo para ambos.<\/span><\/p>\n

A realidade que estamos presenciando at\u00e9 o presente momento \u00e9 que, em decorr\u00eancia da pandemia do novo coronav\u00edrus (COVID-19), o governo est\u00e1 impondo diversas restri\u00e7\u00f5es ao nosso modo de vida, determinado o isolamento social para evitar a propaga\u00e7\u00e3o do v\u00edrus.<\/span><\/p>\n

Diante da necessidade de isolamento social, o Entes Municipais tem determinado que os com\u00e9rcios locais, dentre outros segmentos de mercado, fechem as portas ao p\u00fablico, acarretando, com isto, queda expressiva ou at\u00e9 zerar o faturamento destas empresas. Lembrando que, para deixar mais tr\u00e1gica a situa\u00e7\u00e3o, n\u00e3o h\u00e1 qualquer grau de seguran\u00e7a com rela\u00e7\u00e3o ao prazo de dura\u00e7\u00e3o de tais medidas.<\/span><\/p>\n

Portanto, os empres\u00e1rios devem agir de forma preventiva, buscando extrajudicialmente a revis\u00e3o do valor dos alugu\u00e9is junto ao locador, para, com isto, garantir a sobreviv\u00eancia do seu neg\u00f3cio. Por outro lado, a pr\u00e9via negocia\u00e7\u00e3o com o locador, prezar\u00e1 pelo boa-f\u00e9 do locat\u00e1rio e dar\u00e1 seguran\u00e7a ao locador para planejar sua vida financeira, face a redu\u00e7\u00e3o do valor do aluguel que ir\u00e1, por determinado per\u00edodo, receber.<\/span><\/p>\n

Importante chamar aten\u00e7\u00e3o ao fato de que n\u00e3o basta simplesmente deixar de pagar o aluguel em decorr\u00eancia do momento vivido, \u00e9 necess\u00e1rio ficar demonstrado que de fato o locat\u00e1rio n\u00e3o possui condi\u00e7\u00f5es de arcar com suas obriga\u00e7\u00f5es, seja por estar com suas portas fechadas por determina\u00e7\u00e3o do estado, seja por n\u00e3o estar faturando nesse momento.<\/span><\/p>\n

A legalidade de negocia\u00e7\u00e3o entre o locador e o locat\u00e1rio tem guarida no artigo 18 da Lei de Loca\u00e7\u00f5es que determina que \u201c\u00c9 l\u00edcito \u00e0s partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cl\u00e1usula de reajuste\u201d.<\/em><\/span><\/p>\n

Embora seja aplic\u00e1vel a lei espec\u00edfica \u00e0s rela\u00e7\u00f5es locat\u00edcias, a revis\u00e3o dos contratos em geral tamb\u00e9m encontra respaldo nos artigos 478, 479 e 480 do\u00a0C\u00f3digo Civil, segundo os quais, se a ocorr\u00eancia de \u201cacontecimentos extraordin\u00e1rios e imprevis\u00edveis\u201d<\/em> (como uma pandemia) tornar a presta\u00e7\u00e3o de uma das partes excessivamente onerosa, ser\u00e1 poss\u00edvel pleitear a redu\u00e7\u00e3o da presta\u00e7\u00e3o ou seu modo de execu\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Diante de tais dispositivos, embora n\u00e3o haja previs\u00e3o na Lei de Loca\u00e7\u00f5es, caso n\u00e3o haja consenso quanto \u00e0 redu\u00e7\u00e3o do aluguel, as partes poder\u00e3o elaborar um aditivo contratual estabelecendo a concess\u00e3o de um prazo de car\u00eancia, durante o qual as presta\u00e7\u00f5es locat\u00edcias n\u00e3o seriam cobradas.<\/span><\/p>\n

No entanto, caso n\u00e3o haja consenso extrajudicial entre locador e o locat\u00e1rio, a lei autoriza, em casos excepcionais, a a\u00e7\u00e3o revisional de aluguel, que somente pode ser ajuizada caso tenham decorrido tr\u00eas anos ou mais do in\u00edcio da rela\u00e7\u00e3o locat\u00edcia, conforme estabelece o art. 19 da Lei de Loca\u00e7\u00f5es.<\/span><\/p>\n

Caso o empres\u00e1rio opte por esta hip\u00f3tese, a sugest\u00e3o \u00e9 que o locat\u00e1rio que pretenda discutir judicialmente a revis\u00e3o do aluguel se instrumente de provas a situa\u00e7\u00e3o financeira da sua empresa frente a crise acarretada pela pandemia do coronav\u00edrus.<\/span><\/p>\n

Lembrando que, na a\u00e7\u00e3o revisional deve haver uma indica\u00e7\u00e3o precisa das cl\u00e1usulas que se pretende revisar, em especial com a indica\u00e7\u00e3o do novo valor a t\u00edtulo de aluguel pretendido. Ainda, \u00a0importante ressaltar que, nos termos do art. 68 da Lei de Loca\u00e7\u00f5es, ser\u00e1 poss\u00edvel formular pedido de fixa\u00e7\u00e3o, pelo juiz, de aluguel provis\u00f3rio, que \u201cn\u00e3o poder\u00e1 ser inferior a 80% do aluguel vigente<\/em>\u201d, at\u00e9 que a demanda seja julgada em definitivo.<\/span><\/p>\n

Por fim, podemos entender que a situa\u00e7\u00e3o de interrup\u00e7\u00e3o das atividades empresariais se encontra an\u00e1loga \u00e0 deteriora\u00e7\u00e3o inimput\u00e1vel da coisa, prevista no art. 567 do C\u00f3digo Civil, segundo o qual \u201cse, durante a loca\u00e7\u00e3o, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locat\u00e1rio, a este caber\u00e1 pedir redu\u00e7\u00e3o proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso j\u00e1 n\u00e3o sirva a coisa para o fim a que se destinava\u201d. <\/em>Neste caso, ent\u00e3o, haver\u00e1 mera deteriora\u00e7\u00e3o das faculdades do locat\u00e1rio, a autoriz\u00e1-lo, por for\u00e7a do art. 567, a requerer a redu\u00e7\u00e3o do valor do aluguel, mesmo que ainda n\u00e3o tenha transcorrido o prazo de 3 anos previsto no art. 19 da lei 8.245\/91, j\u00e1 que aos contratos de loca\u00e7\u00e3o comercial se aplica, supletivamente, o C\u00f3digo Civil.<\/span><\/p>\n

A realidade \u00e9 que vivemos em um momento de caos financeiro nunca imaginado e com consequ\u00eancias incomensur\u00e1veis. Diante desta situa\u00e7\u00e3o, muitos normas constantes na Lei de Loca\u00e7\u00f5es poder\u00e3o ser relativizados pelo Judici\u00e1rio, frente ao princ\u00edpio da livre iniciativa, da manuten\u00e7\u00e3o das empresas e a prote\u00e7\u00e3o do pequeno e m\u00e9dio empres\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

Portanto, a conclus\u00e3o que se chega e que orienta os pequenos empres\u00e1rios \u00e9 que siga o seguinte cronograma:<\/span><\/p>\n

\u00a0\u2022 Negocia\u00e7\u00e3o Extrajudicial para car\u00eancia no pagamento do aluguel por determinado per\u00edodo;<\/span><\/p>\n

\u2022 Em caso de negativa do locador, negocia\u00e7\u00e3o para redu\u00e7\u00e3o do valor do aluguel por determinado per\u00edodo;<\/span><\/p>\n

\u2022 Em caso de negativa, ajuizamento da a\u00e7\u00e3o revisional de aluguel, em observ\u00e2ncia ao artigo 19 da lei, caso haja 3 anos de aluguel;<\/span><\/p>\n

\u2022 Ou, caso n\u00e3o tenha 3 anos, ajuizamento de a\u00e7\u00e3o revisional de contrato, com base nos artigos 478, 479, 480 e 567 do C\u00f3digo Civil, bem como nos princ\u00edpios da livre iniciativa, manuten\u00e7\u00e3o da empresa e prote\u00e7\u00e3o do pequeno e m\u00e9dio empres\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

A equipe de Consultores do Grupo Ciatos, cientes a import\u00e2ncia da informa\u00e7\u00e3o para tomada de decis\u00f5es neste momento de \u201ccaos financeiro\u201d decorrente da crise do COVID-19, estar\u00e1, diariamente, mantendo nossos clientes atualizados.\u00a0 Al\u00e9m disto, a Plataforma Ciatos est\u00e1 \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o 24 horas para retirada de d\u00favidas e alinhamento de estrat\u00e9gias.<\/span><\/strong><\/p>\n

Quer conhecer um pouco mais sobre o <\/strong>Grupo Ciatos?<\/strong><\/p>\n

Preencha o formul\u00e1rio abaixo que um dos Consultores\u00a0Ciatos\u00a0entrar\u00e1 em contato para agendar uma visita.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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