Na hip\u00f3tese de atraso na entrega de im\u00f3vel, caso os compradores decidam destituir a incorporadora e continuar o empreendimento por outros meios, o fato de precisarem fazer aportes adicionais para seguir com a obra n\u00e3o lhes dar\u00e1 o direito de cobrar danos emergentes da empresa destitu\u00edda. No entanto, \u00e9 cab\u00edvel a indeniza\u00e7\u00e3o de lucros cessantes entre a data prevista para a entrega do im\u00f3vel e a destitui\u00e7\u00e3o da incorporadora, al\u00e9m de eventuais danos morais.<\/p>\n\n\n\n
As conclus\u00f5es foram adotadas pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) ao manter o entendimento de ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo (TJSP) que, mesmo reconhecendo a ocorr\u00eancia de danos morais, negou o pedido de danos emergentes em a\u00e7\u00e3o ajuizada pelos compradores de unidades em um pr\u00e9dio comercial. Diante do atraso na obra, eles destitu\u00edram a incorporadora e, com recursos adicionais, contrataram nova construtora para terminar o empreendimento.<\/p>\n\n\n\n
O ac\u00f3rd\u00e3o do TJSP, por\u00e9m, foi parcialmente reformado para condenar a construtora inicial e a incorporadora destitu\u00edda, de forma solid\u00e1ria, ao pagamento de lucros cessantes.<\/p>\n\n\n\n
O pr\u00e9dio deveria ter sido entregue em mar\u00e7o de 2014, mas, em dezembro daquele ano, a incorporadora informou sobre a paralisa\u00e7\u00e3o da obra e a impossibilidade de termin\u00e1-la. Em setembro de 2015, os compradores decidiram destituir a incorporadora e contratar uma construtora para levar a obra adiante.<\/p>\n\n\n\n
Em primeira inst\u00e2ncia, o ju\u00edzo condenou a incorporadora e a primeira construtora a indenizarem os autores da a\u00e7\u00e3o por danos materiais, correspondentes aos lucros cessantes (valores presumidos de loca\u00e7\u00e3o) e aos danos emergentes (relativos aos aportes necess\u00e1rios para a finaliza\u00e7\u00e3o da obra), e por danos morais, no valor de R$ 30 mil.<\/p>\n\n\n\n
O TJSP afastou parcialmente a responsabilidade da construtora e n\u00e3o reconheceu os danos emergentes, pois os compradores n\u00e3o teriam tomado as medidas necess\u00e1rias para que o dano n\u00e3o fosse agravado.<\/p>\n\n\n\n
Relator do caso no STJ, o ministro Villas B\u00f4as Cueva explicou que o TJSP reconheceu que a participa\u00e7\u00e3o da construtora foi determinante para o atraso na entrega do pr\u00e9dio, motivo pelo qual n\u00e3o haveria justificativa para afastar a sua responsabilidade direta pelos danos suportados pelos adquirentes, sob o argumento de que ela deixou o empreendimento dentro do prazo de entrega.<\/p>\n\n\n\n
Ainda segundo o ministro, “independentemente da sua contribui\u00e7\u00e3o efetiva para produzir o evento danoso, \u00e9 certo que a construtora, por integrar a cadeia de fornecimento, responde solidariamente com a incorporadora. Assim, ainda que n\u00e3o houvesse contribu\u00eddo efetivamente para o adiamento da constru\u00e7\u00e3o, a ruptura contratual ocorrida em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 incorporadora em data pr\u00f3xima \u00e0 da prometida para a entrega do im\u00f3vel n\u00e3o teria o cond\u00e3o de afastar a solidariedade legalmente imposta”, complementou.<\/p>\n\n\n\n
Villas B\u00f4as Cueva apontou que a Lei 4.591\/1964 previu tr\u00eas situa\u00e7\u00f5es distintas para a extin\u00e7\u00e3o do contrato de incorpora\u00e7\u00e3o no caso de atraso da obra, com consequ\u00eancias que variam de acordo com a conveni\u00eancia dos adquirentes. Entre elas, est\u00e1 a destitui\u00e7\u00e3o do incorporador.<\/p>\n\n\n\n
Nesse caso, explicou o relator, o dia de destitui\u00e7\u00e3o da incorporadora \u2013 que p\u00f5e fim ao contrato de incorpora\u00e7\u00e3o, com a consequente assun\u00e7\u00e3o da obra pelos compradores \u2013 \u00e9 o marco final das obriga\u00e7\u00f5es contra\u00eddas pelas partes.<\/p>\n\n\n\n
“Assim, optando os adquirentes pela assun\u00e7\u00e3o da obra, com a contrata\u00e7\u00e3o de outra construtora, \u00e9 l\u00edcito deduzir que eles abrem m\u00e3o de receber a integralidade de todos os valores pagos, al\u00e9m da multa estabelecida, para prosseguirem, por conta pr\u00f3pria, na constru\u00e7\u00e3o do empreendimento, assumindo, com isso, as consequ\u00eancias dessa delibera\u00e7\u00e3o”, afirmou.<\/p>\n\n\n\n
Para o ministro, foi correta a conclus\u00e3o do TJSP em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 aus\u00eancia de danos emergentes, pois eles teriam rela\u00e7\u00e3o com o aporte adicional feito pelos compradores para o prosseguimento da obra, representando um agravamento unilateral do risco assumido pela construtora ao integrar a incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Pelos mesmos motivos, Villas B\u00f4as Cueva apontou que os lucros cessantes s\u00e3o cab\u00edveis, mas apenas em rela\u00e7\u00e3o ao per\u00edodo entre a data prometida para a entrega da obra e a data efetiva da destitui\u00e7\u00e3o do incorporador.<\/p>\n\n\n\n
“Assim, responde o incorporador pelas consequ\u00eancias de seu inadimplemento da data prevista para a entrega do im\u00f3vel at\u00e9 o dia da sua destitui\u00e7\u00e3o pela comiss\u00e3o de adquirentes, em assembleia convocada com essa finalidade”, concluiu o ministro ao reconhecer a responsabilidade da construtora, delimitar os lucros cessantes e afastar os danos emergentes.<\/p>\n\n\n\n
A equipe de consultores do Grupo Ciatos se coloca \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o para solucionar eventuais d\u00favidas.<\/p>\n\n\n\n
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