A recess\u00e3o econ\u00f4mica que o Brasil esta vivendo nestes \u00faltimos dois anos tem acarretado diversos problemas para os brasileiros que adquiriram im\u00f3veis na planta, diretamente com as construtoras.<\/p>\n
Estes consumidores, em decorr\u00eancia da crise, tiveram seus financiamentos negados pelas Institui\u00e7\u00f5es Financeiras ou perderam o emprego ou se viram incapacitados de pagarem as prestados e, portanto, necessitaram rescindir o contrato e devolver o im\u00f3vel a construtora.<\/p>\n
Por\u00e9m, ao optarem pelo distrato do contrato junto \u00e0 construtora, se depararam com outro problema, a multa contratual cobrada pelas construtoras, ou seja, o valor que as construtoras ret\u00e9m dos pagamentos efetuados pelos consumidores, a t\u00edtulo de multa.<\/p>\n
Segundo a ag\u00eancia de classifica\u00e7\u00e3o de riscos Fitch, em pesquisa realizada com nove construtoras, foram constatados n\u00fameros assustadores, de cada 100 im\u00f3veis vendidos, 41 foram devolvidos de janeiro a setembro de 2015, sendo que em anos anteriores esse n\u00famero n\u00e3o passava de 10%. Para 2016 a expectativa \u00e9 de que o n\u00famero de desist\u00eancias ultrapasse os 50%.<\/p>\n
O contrato de promessa de compra e venda firmado com as construtoras estabelece diversas cl\u00e1usulas abusivas e ilegais, principalmente no caso de distrato contratual, o qual h\u00e1 cl\u00e1usulas que preveem at\u00e9 90% de reten\u00e7\u00e3o contratual.<\/p>\n
Cuida-se de saber no presente artigo se, rescindido o contrato de promessa de compra e venda de im\u00f3vel, celebrado diretamente com a construtora\/incorporadora, as parcelas pagas devem ser restitu\u00eddas de imediato ou poder\u00e1 ser devolvido somente ao t\u00e9rmino da obra e se a construtora\/incorporadora pode reter, a t\u00edtulo de multa, algum valor do comprador e qual \u00e9 o percentual legal para reten\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Certo que \u00e9 de longa data a jurisprud\u00eancia firme no Tribunais Superiores no sentido que, mesmo inexistindo literal\u00a0 disposi\u00e7\u00e3o de lei que imponha a devolu\u00e7\u00e3o imediata do que \u00e9 devido pelo promitente vendedor de im\u00f3vel, ineg\u00e1vel que o C\u00f3digo de Defesa do Consumidor optou por f\u00f3rmulas abertas para a nuncia\u00e7\u00e3o das chamadas “pr\u00e1ticas abusivas” e “cl\u00e1usulas abusivas”, lan\u00e7ando m\u00e3o de um rol meramente exemplificativo para descrev\u00ea-las. Da\u00ed a men\u00e7\u00e3o n\u00e3o exauriente contida nos arts. 39 e 51:<\/p>\n
Art. 39. \u00c9 vedado ao fornecedor de produtos ou servi\u00e7os, dentre outras pr\u00e1ticas abusivas […]; […] <\/em><\/p>\n Art. 51. S\u00e3o nulas de pleno direito, entre outras, as cl\u00e1usulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e servi\u00e7os que […]. <\/em><\/p>\n Nessa linha, a jurisprud\u00eancia do Superior Tribunal de Justi\u00e7a\u00a0 vem proclamando, reiteradamente, ser abusiva, por ofensa ao art. 51, incisos II e IV, do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, a cl\u00e1usula contratual que determina, em caso de rescis\u00e3o de promessa de compra e venda de im\u00f3vel, a restitui\u00e7\u00e3o das parcelas pagas somente ao t\u00e9rmino da obra, haja vista que poder\u00e1 o promitente vendedor, uma vez mais, revender o im\u00f3vel a terceiros e, a um s\u00f3 tempo, auferir vantagem com os valores retidos – al\u00e9m da pr\u00f3pria valoriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, como normalmente acontece.<\/p>\n H\u00e1 diversos outros precedentes que tamb\u00e9m consideram abusiva a devolu\u00e7\u00e3o do valor pago pelo comprador de forma apenas parcelada:<\/p>\n \u201cPROCESSO CIVIL. PEDIDO DE RECONSIDERA\u00c7\u00c3O EM AGRAVO. PRETENS\u00c3O RECEBIDA COMO AGRAVO REGIMENTAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IM\u00d3VEL. RESCIS\u00c3O CONTRATUAL. DEVOLU\u00c7\u00c3O Documento: 28285888 – RELAT\u00d3RIO, EMENTA E VOTO – Site certificado P\u00e1gina 8 de 11 Superior Tribunal de Justi\u00e7a DAS PARCELAS PAGAS. RAZOABILIDADE NA DETERMINA\u00c7\u00c3O DO TRIBUNAL DE ORIGEM DE RETEN\u00c7\u00c3O DE 20% A T\u00cdTULO DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS. DEVOLU\u00c7\u00c3O DAS PARCELAS PAGAS DE FORMA PARCELADA. ABUSIVIDADE. DISS\u00cdDIO JURISPRUDENCIAL. FALTA DE COTEJO ANAL\u00cdTICO. SIMPLES TRANSCRI\u00c7\u00c3O DAS EMENTAS. DECIS\u00c3O AGRAVADA MANTIDA. […] 3.- Esta Corte j\u00e1 decidiu que \u00e9 abusiva a disposi\u00e7\u00e3o contratual que estabelece, em caso de resolu\u00e7\u00e3o do contrato de compromisso de compra e venda de im\u00f3vel, a restitui\u00e7\u00e3o dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolu\u00e7\u00e3o imediatamente e de uma \u00fanica vez. […] 5.- Agravo Regimental a que se nega provimento. (RCDESP no AREsp 208.018\/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16\/10\/2012, DJe 05\/11\/2012)\u201d <\/em><\/p>\n \u201cAGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IM\u00d3VEL. RESOLU\u00c7\u00c3O DO CONTRATO. DEVOLU\u00c7\u00c3O DAS PRESTA\u00c7\u00d5ES ADIMPLIDAS DE FORMA IMEDIATA E EM PARCELA \u00daNICA. 1 – Abusiva a disposi\u00e7\u00e3o contratual estabelecendo, em caso de resolu\u00e7\u00e3o do contrato de promessa de compra e venda de im\u00f3vel, a restitui\u00e7\u00e3o das presta\u00e7\u00f5es pagas de forma parcelada. 2 – Com a resolu\u00e7\u00e3o, retornam as partes contratantes \u00e0 situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica anterior (“status quo ante”), impondo-se ao comprador o dever de devolver o im\u00f3vel e ao vendedor o de ressarcir as presta\u00e7\u00f5es at\u00e9 ent\u00e3o adimplidas, descontada a multa pelo inadimplemento contratual. 3 – Precedentes espec\u00edficos desta Corte. 4 – AGRAVO REGIMENTAL PROVIDO PARA CONHECER DO RECURSO ESPECIAL E LHE DAR PROVIMENTO. (AgRg no REsp 677.177\/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 01\/03\/2011, DJe 16\/03\/2011)\u201d<\/em><\/p>\n \u00c9 antiga a jurisprud\u00eancia da Segunda Se\u00e7\u00e3o no sentido de que o promitente comprador de im\u00f3vel pode pedir a resolu\u00e7\u00e3o do contrato sob alega\u00e7\u00e3o de insuportabilidade da presta\u00e7\u00e3o devida:<\/p>\n \u201cPROMESSA DE VENDA E COMPRA. RESILI\u00c7\u00c3O. DEN\u00daNCIA PELO COMPROMISS\u00c1RIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTA\u00c7\u00d5ES. RESTITUI\u00c7\u00c3O. – O compromiss\u00e1rio comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obriga\u00e7\u00e3o assumida tem o direito de promover a\u00e7\u00e3o a fim de receber a restitui\u00e7\u00e3o das import\u00e2ncias pagas. Embargos de diverg\u00eancia conhecidos e recebidos, em parte. (EREsp. 59870\/SP, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, SEGUNDA SE\u00c7\u00c3O, julgado em 10\/04\/2002, DJ 09\/12\/2002, p. 281)\u201d<\/em><\/p>\n \u00c9 assente o entendimento de que a resolu\u00e7\u00e3o do contrato de promessa de compra e venda de im\u00f3vel por culpa (ou por pedido imotivado) do comprador, no caso consumidor, gera o direito de reten\u00e7\u00e3o, pelo vendedor, de parte do valor pago, isso para recompor eventuais perdas e custos inerentes ao empreendimento, sem preju\u00edzo de outros valores decorrentes, por exemplo, da pr\u00e9via ocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel pelo consumidor.<\/p>\n No mencionado precedente da Segunda Se\u00e7\u00e3o (EREsp. 59.870\/SP) adotou-se como par\u00e2metro razo\u00e1vel – mas n\u00e3o perempt\u00f3rio – para a reten\u00e7\u00e3o o percentual de 25% sobre as parcelas pagas pelo consumidor, entendimento que vem sendo replicado cotidianamente por esta Corte: EAg 1138183\/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SE\u00c7\u00c3O, julgado em 27\/06\/2012; AgRg no REsp 927.433\/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14\/02\/2012; REsp 838.516\/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOM\u00c3O, QUARTA TURMA, julgado em 17\/05\/2011; AgRg no Ag 1010279\/MG, Rel. Ministro FERNANDO GON\u00c7ALVES, QUARTA TURMA, julgado em 12\/05\/2009.<\/p>\n Portanto, a consequ\u00eancia jur\u00eddica para a resolu\u00e7\u00e3o do contrato por culpa do promitente comprador \u00e9 a perda parcial das parcelas pagas em benef\u00edcio do construtor\/vendedor, devendo o saldo, todavia, ser restitu\u00eddo imediatamente \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o da aven\u00e7a.<\/p>\n Em sentido oposto, na hip\u00f3tese de o construtor\/vendedor der causa \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o do contrato, por \u00f3bvio a restitui\u00e7\u00e3o das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, nos termos da torrencial jurisprud\u00eancia da Casa: AgRg nos EAg 616048\/RJ, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, SEGUNDA SE\u00c7\u00c3O, julgado em 24\/05\/2006; REsp 644.984\/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16\/08\/2005, DJ 05\/09\/2005; EDcl no REsp 620.257\/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18\/09\/2008; AgRg no Ag 830546\/RJ, Rel. Documento: 28285888 – RELAT\u00d3RIO, EMENTA E VOTO – Site certificado P\u00e1gina 1 0 de 11 Superior Tribunal de Justi\u00e7a Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 14\/08\/2007.<\/p>\n \u00c9 importante salientar, por oportuno, que a jurisprud\u00eancia do Superior Tribunal de Justi\u00e7a tem admitido, nas hip\u00f3teses de rescis\u00e3o de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a flutua\u00e7\u00e3o do percentual de reten\u00e7\u00e3o pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. Nesse sentido:<\/p>\n “AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IM\u00d3VEL. RESOLU\u00c7\u00c3O. RETEN\u00c7\u00c3O DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL. 10% A 25% SOBRE AS PARCELAS APORTADAS. INCID\u00caNCIA DA S\u00daMULA 7. AGRAVO QUE N\u00c3O IMPUGNA O FUNDAMENTO CENTRAL DA DECIS\u00c3O AGRAVADA. INCID\u00caNCIA DA S\u00daMULA N. 182\/STJ. […] 4. Tendo em vista que o valor de reten\u00e7\u00e3o determinado pelo Tribunal a quo (10% das parcelas pagas) n\u00e3o se distancia do fixado em diversas ocasi\u00f5es por esta Corte Superior (que entende poss\u00edvel o valor retido flutuar entre 10% a 25%), o recurso especial n\u00e3o prospera. 5. Recurso n\u00e3o provido.” (AgRg no REsp 1.110.810\/DF, QUARTA TURMA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOM\u00c3O, julgado em 3\/9\/2013, DJe de 6\/9\/2013)\u201d <\/em><\/p>\n “DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IM\u00d3VEL. RESCIS\u00c3O. INADIMPL\u00caNCIA DO COMPRADOR. DEVOLU\u00c7\u00c3O DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETEN\u00c7\u00c3O DE PARTE DOS VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZA\u00c7\u00c3O PELOS PREJU\u00cdZOS SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS. SEPARA\u00c7\u00c3O. 1. A rescis\u00e3o de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no \u00e2mbito dos contratos de promessa de compra e venda de im\u00f3vel, em caso de rescis\u00e3o motivada por inadimpl\u00eancia do comprador, a jurisprud\u00eancia do STJ se consolidou no sentido de admitir a reten\u00e7\u00e3o, pelo vendedor, de parte das presta\u00e7\u00f5es pagas, como forma de indeniz\u00e1-lo pelos preju\u00edzos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulga\u00e7\u00e3o, comercializa\u00e7\u00e3o e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o im\u00f3vel e a eventual utiliza\u00e7\u00e3o do bem pelo comprador. 2. O percentual de reten\u00e7\u00e3o – fixado por esta Corte entre 10% e 25% – deve ser arbitrado conforme as circunst\u00e2ncias de cada caso. […] 5. Recurso especial a que se nega provimento.” (REsp 1.224.921\/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 26\/4\/2011, DJe de 11\/5\/2011)\u201d<\/em><\/p>\n Diante do exposto neste artigo cabe chegar as seguintes conclus\u00f5es:<\/p>\n A equipe de consultores do Grupo Ciatos se coloca \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o para solucionar eventuais d\u00favidas.<\/p>\n Quer conhecer um pouco mais sobre o <\/strong>Grupo Ciatos?<\/strong><\/p>\n Preencha o formul\u00e1rio abaixo que um dos Consultores\u00a0Ciatos\u00a0entrar\u00e1 em contato para agendar uma visita.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" A recess\u00e3o econ\u00f4mica que o Brasil esta vivendo nestes \u00faltimos dois anos tem acarretado diversos problemas para os brasileiros que adquiriram im\u00f3veis na planta, diretamente com as construtoras. 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