A cl\u00e1usula de 13\u00ba aluguel em contrato de loca\u00e7\u00e3o de espa\u00e7o em shopping center \u00e9 legal?<\/p>\n
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a, no REsp 1.409.849-PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 26\/4\/2016, DJe 5\/5\/2016, decidiu que n\u00e3o \u00e9 abusiva a mera previs\u00e3o contratual que estabelece a duplica\u00e7\u00e3o do valor do aluguel no m\u00eas de dezembro em contrato de loca\u00e7\u00e3o de espa\u00e7o em shopping center.<\/p>\n
De in\u00edcio, cabe ressaltar que o contrato de loca\u00e7\u00e3o deve ser analisado com base no disposto no art. 54 da Lei de Loca\u00e7\u00f5es (Lei n. 8.245\/1991), que admite a livre pactua\u00e7\u00e3o das cl\u00e1usulas no contrato de loca\u00e7\u00e3o de espa\u00e7o em shopping center firmado entre lojistas e empreendedores, observadas as disposi\u00e7\u00f5es da referida lei.<\/p>\n
O controle judicial das cl\u00e1usulas contratuais constantes de contrato de loca\u00e7\u00e3o de espa\u00e7o em shopping center deve ser estabelecido a partir dos princ\u00edpios reitores do sistema de Direito Empresarial, partindo-se, naturalmente, do disposto no art. 54 da Lei de Loca\u00e7\u00f5es.<\/p>\n
Com efeito, a loca\u00e7\u00e3o de espa\u00e7o em shopping center \u00e9 uma modalidade de contrato empresarial, contendo fundamentalmente os seguintes elementos: o consentimento dos contratantes, a cess\u00e3o do espa\u00e7o e o aluguel.<\/p>\n
O aluguel em si \u00e9 composto de uma parte fixa e de uma parte vari\u00e1vel. A parcela fixa \u00e9 estabelecida em um valor preciso no contrato com possibilidade de reajuste pela varia\u00e7\u00e3o da infla\u00e7\u00e3o, correspondendo a um aluguel m\u00ednimo mensal. A parcela vari\u00e1vel consiste em um percentual sobre o montante de vendas (faturamento do estabelecimento comercial), variando em torno de 7% a 8% sobre o volume de vendas. Se o montante em dinheiro do percentual sobre as vendas for inferior ao valor do aluguel fixo, apenas este deve ser pago; se for superior, paga-se somente o aluguel percentual.<\/p>\n
No m\u00eas de dezembro, \u00e9 previsto o pagamento em dobro do aluguel para que o empreendedor ou o administrador indicado fa\u00e7a tamb\u00e9m frente ao aumento de suas despesas nessa \u00e9poca do ano, sendo tamb\u00e9m chamado de aluguel d\u00faplice ou 13\u00ba aluguel. A cobran\u00e7a do 13\u00ba aluguel \u00e9 prevista em cl\u00e1usula contratual pr\u00f3pria desse tipo peculiar de contrato de loca\u00e7\u00e3o, incluindo-se entre as chamadas cl\u00e1usulas exc\u00eantricas.<\/p>\n
A discuss\u00e3o acerca da abusividade dessa cl\u00e1usula centra-se na tens\u00e3o entre os princ\u00edpios da autonomia privada e da fun\u00e7\u00e3o social do contrato.<\/p>\n
De acordo com doutrina especializada, o princ\u00edpio da autonomia privada corresponde ao poder reconhecido pela ordem jur\u00eddica aos particulares para dispor acerca dos seus interesses, notadamente os econ\u00f4micos (autonomia negocial), realizando livremente neg\u00f3cios jur\u00eddicos e determinando os respectivos efeitos.<\/p>\n
A autonomia privada, embora modernamente tenha cedido espa\u00e7o para outros princ\u00edpios (como a boa-f\u00e9 e a fun\u00e7\u00e3o social do contrato), apresenta-se, ainda, como a pedra angular do sistema de direito privado, especialmente no plano do Direito Empresarial. O pressuposto imediato da autonomia privada \u00e9 a liberdade como valor jur\u00eddico. Mediatamente, o personalismo \u00e9tico aparece tamb\u00e9m como fundamento, com a concep\u00e7\u00e3o de que o indiv\u00edduo \u00e9 o centro do ordenamento jur\u00eddico e de que sua vontade, livremente manifestada, deve ser resguardada como instrumento de realiza\u00e7\u00e3o de justi\u00e7a.<\/p>\n
O princ\u00edpio da autonomia privada concretiza-se, fundamentalmente, no direito contratual, por meio de uma tr\u00edplice dimens\u00e3o: a liberdade contratual, a for\u00e7a obrigat\u00f3ria dos pactos e a relatividade dos contratos.<\/p>\n
A liberdade contratual representa o poder conferido \u00e0s partes de escolher o neg\u00f3cio a ser celebrado, com quem contratar e o conte\u00fado das cl\u00e1usulas contratuais. \u00c9 a ampla faixa de autonomia conferida pelo ordenamento jur\u00eddico \u00e0 manifesta\u00e7\u00e3o de vontade dos contratantes.<\/p>\n
Assevera doutrina que o princ\u00edpio da relatividade dos contratos expressa, em s\u00edntese, que a for\u00e7a obrigat\u00f3ria desse neg\u00f3cio jur\u00eddico \u00e9 restrita \u00e0s partes contratantes (res inter alios acta<\/em>).<\/p>\n Os direitos e as obriga\u00e7\u00f5es nascidos de um contrato n\u00e3o atingem terceiros, cuja manifesta\u00e7\u00e3o de vontade n\u00e3o teve participa\u00e7\u00e3o na forma\u00e7\u00e3o desse neg\u00f3cio jur\u00eddico. De outro lado, nenhum terceiro pode intervir no contrato regularmente celebrado. Limita-se, assim, at\u00e9 mesmo, a atua\u00e7\u00e3o legislativa do pr\u00f3prio Estado, em virtude da impossibilidade de uma lei nova incidir retroativamente sobre contrato regularmente celebrado por constituir ato jur\u00eddico perfeito.<\/p>\n Entretanto, admite-se a revis\u00e3o administrativa e judicial dos contratos nos casos expressamente autorizados pelo ordenamento jur\u00eddico. J\u00e1 a for\u00e7a obrigat\u00f3ria dos contratos \u00e9 o contraponto da liberdade contratual. Se o agente \u00e9 livre para realizar qualquer neg\u00f3cio jur\u00eddico dentro da vida civil, deve ser respons\u00e1vel pelos atos praticados, pois os contratos s\u00e3o celebrados para serem cumpridos (pacta sunt servanda<\/em>).<\/p>\n A necessidade de efetiva seguran\u00e7a jur\u00eddica na circula\u00e7\u00e3o de bens impele a ideia de responsabilidade contratual, mas de forma restrita aos limites do contrato. O exerc\u00edcio da liberdade contratual exige responsabilidade quanto aos efeitos dos pactos celebrados.<\/p>\n Assim, o controle judicial sobre eventuais cl\u00e1usulas abusivas em contratos empresariais \u00e9 mais restrito do que em outros setores do Direito Privado, pois as negocia\u00e7\u00f5es s\u00e3o entabuladas entre profissionais da \u00e1rea empresarial, observando regras costumeiramente seguidas pelos integrantes desse setor da economia. Ressalte-se que a autonomia privada, como bem delineado no C\u00f3digo Civil de 2002 (arts. 421 e 422) e j\u00e1 reconhecido na vig\u00eancia do C\u00f3digo Civil de 1916, n\u00e3o constitui um princ\u00edpio absoluto em nosso ordenamento jur\u00eddico, sendo relativizada, entre outros, pelos princ\u00edpios da fun\u00e7\u00e3o social, da boa-f\u00e9 objetiva e da preval\u00eancia do interesse p\u00fablico.<\/p>\n Essa relativiza\u00e7\u00e3o resulta, conforme entendimento doutrin\u00e1rio, o reconhecimento de que os contratos, al\u00e9m do interesse das partes contratantes, devem atender tamb\u00e9m aos “fins \u00faltimos da ordem econ\u00f4mica”.<\/p>\n Nesse contexto, visando \u00e0 promo\u00e7\u00e3o desses fins, admite o Direito brasileiro, expressamente, a revis\u00e3o contratual, diante da altera\u00e7\u00e3o superveniente das circunst\u00e2ncias que deram origem ao neg\u00f3cio jur\u00eddico (teoria da imprevis\u00e3o, teoria da base objetiva etc.).\u00a0Em outras palavras, o locat\u00e1rios poder\u00e3o interpor revisional de contrato de loca\u00e7\u00e3o sempre que houver desiquil\u00edbrio econ\u00f4mico contratual, desde que este desequil\u00edbrio seja demonstrado.<\/p>\n A equipe de consultores do Grupo Ciatos se coloca \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o para solucionar eventuais d\u00favidas.<\/p>\n Quer conhecer um pouco mais sobre o <\/strong>Grupo Ciatos?<\/strong><\/p>\n Preencha o formul\u00e1rio abaixo que um dos Consultores\u00a0Ciatos\u00a0entrar\u00e1 em contato para agendar uma visita.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" A cl\u00e1usula de 13\u00ba aluguel em contrato de loca\u00e7\u00e3o de espa\u00e7o em shopping center \u00e9 legal? A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a, no REsp 1.409.849-PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 26\/4\/2016, DJe 5\/5\/2016, decidiu que n\u00e3o \u00e9 abusiva a mera previs\u00e3o contratual que estabelece a duplica\u00e7\u00e3o do valor do aluguel […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":5833,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[266],"tags":[360,361],"_segmentos":[],"class_list":["post-4820","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-juridico","tag-clausula-de-13o-aluguel-em-contrato-de-locacao-de-espaco-em-shopping-center","tag-contrato-de-locacao-de-espaco-em-shopping-cente"],"yoast_head":"\n