{"id":4957,"date":"2016-09-12T09:26:25","date_gmt":"2016-09-12T12:26:25","guid":{"rendered":"https:\/\/grupociatos.com.br\/?p=4957"},"modified":"2016-09-12T09:26:25","modified_gmt":"2016-09-12T12:26:25","slug":"clausula-raio-contrato-locacao-shopping-legal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.grupociatos.com.br\/?p=4957","title":{"rendered":"A CL\u00c1USULA DE RAIO EM CONTRATO DE LOCA\u00c7\u00c3O DE ESPA\u00c7O EM SHOPPING CENTER \u00c9 LEGAL?"},"content":{"rendered":"

O Superior Tribunal de Justi\u00e7a, no Recurso Especial n\u00b01.535.727\/RS, cujo Relator foi o Ministro Marco Buzzi, julgado em 10\/5\/2016, DJe 20\/6\/2016, entendeu que em tese, n\u00e3o \u00e9 abusiva a previs\u00e3o, em normas gerais de empreendimento de\u00a0shopping center<\/em>\u00a0<\/em>(“estatuto”), da denominada “cl\u00e1usula de raio”, segundo a qual o locat\u00e1rio de um espa\u00e7o comercial se obriga – perante o locador – a n\u00e3o exercer atividade similar \u00e0 praticada no im\u00f3vel objeto da loca\u00e7\u00e3o em outro estabelecimento situado a um determinado raio de dist\u00e2ncia contado a partir de certo ponto do terreno do\u00a0shopping center<\/em>.<\/strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n

Para o sucesso e viabiliza\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica\/administrativa do\u00a0shopping center<\/em>, os comerciantes vinculam-se a uma modalidade espec\u00edfica de contrata\u00e7\u00e3o. Entre as diversas cl\u00e1usulas extravagantes insertas no contrato de\u00a0shopping center<\/em>\u00a0– a despeito da exist\u00eancia de severa discuss\u00e3o doutrin\u00e1ria a respeito da natureza jur\u00eddica do ajuste, podendo ser considerado sociedade, loca\u00e7\u00e3o, contrato coligado, misto, at\u00edpico, de ades\u00e3o, entre outros -, h\u00e1 efetivo consenso de que todas servem para justificar e garantir o fim econ\u00f4mico almejado pelas partes.<\/p>\n

Nessa conjuntura, \u00e9 poss\u00edvel citar, dentre essas disposi\u00e7\u00f5es contratuais:\u00a0res sperata<\/em>, aluguel m\u00ednimo, aluguel percentual, aluguel dobrado no m\u00eas de dezembro, fiscaliza\u00e7\u00e3o da contabilidade, imutabilidade do ramo de neg\u00f3cio, impossibilidade de cess\u00e3o ou subloca\u00e7\u00e3o e, tamb\u00e9m, a denominada “cl\u00e1usula de raio”, objeto do caso aqui analisado.<\/p>\n

De acordo com a “cl\u00e1usula de raio”, o locat\u00e1rio de um espa\u00e7o comercial se obriga, perante o locador, a n\u00e3o exercer atividade similar \u00e0 praticada no im\u00f3vel objeto da loca\u00e7\u00e3o em outro estabelecimento situado a um determinado raio de dist\u00e2ncia daquele im\u00f3vel.<\/p>\n

Em que pese a exist\u00eancia de um\u00a0shopping center<\/em>\u00a0n\u00e3o seja considerado elemento essencial para a aplica\u00e7\u00e3o dessa cl\u00e1usula, \u00e9 inquestion\u00e1vel que ela se mostra especialmente apropriada no contexto de tais centros comerciais, notadamente em raz\u00e3o da preserva\u00e7\u00e3o dos interesses comuns \u00e0 generalidade dos locat\u00e1rios e empreendedores dos\u00a0shoppings<\/em>.<\/p>\n

Al\u00e9m disso, a “cl\u00e1usula de raio” n\u00e3o prejudica os consumidores. Ao contr\u00e1rio, os beneficia, ainda que indiretamente. O simples fato de consumidor n\u00e3o encontrar em todos os\u00a0shopping centers<\/em>\u00a0que frequenta determinadas lojas n\u00e3o implica efetivo preju\u00edzo a ele, pois a instala\u00e7\u00e3o dos lojistas em tais ou quais empreendimentos depende, categoricamente, de in\u00fameros fatores.<\/p>\n

De fato, a l\u00f3gica por detr\u00e1s do empreendimento se sobrep\u00f5e \u00e0 pretens\u00e3o comum do cidad\u00e3o de objetivar encontrar, no mesmo espa\u00e7o, todas as facilidades e variedades pelo menor pre\u00e7o e dist\u00e2ncia.<\/p>\n

Ademais, nos termos do ordenamento jur\u00eddico p\u00e1trio, ao propriet\u00e1rio de qualquer bem m\u00f3vel ou im\u00f3vel – e aqui se inclui o(s) dono(s) de\u00a0shopping center<\/em>\u00a0– \u00e9 assegurado o direito de usar, gozar e dispor de seus bens e, ainda, de reav\u00ea-los do poder de quem injustamente os possua.<\/p>\n

Denota-se que, para o exerc\u00edcio desses atributos inerentes \u00e0 propriedade, principalmente a permiss\u00e3o do uso por terceiros, pode o propriet\u00e1rio impor limites e delimitar o modo pelo qual essa utiliza\u00e7\u00e3o dever\u00e1 ser realizada.<\/p>\n

Assim, diversas s\u00e3o as restri\u00e7\u00f5es que pode o dono impor aos usu\u00e1rios do estabelecimento (vestimentas, ingresso com animais, hor\u00e1rio de funcionamento, entre outros) e, como j\u00e1 mencionado antecedentemente, in\u00fameras s\u00e3o as cl\u00e1usulas contratuais pass\u00edveis de inser\u00e7\u00e3o nos contratos de loca\u00e7\u00e3o atinentes aos centros comerciais h\u00edbridos, sem que se possa afirmar, gen\u00e9rica e categoricamente, sejam elas abusivas ou ilegais, uma vez que, em \u00faltima an\u00e1lise, visam garantir a pr\u00f3pria viabilidade do uso, a implementa\u00e7\u00e3o do empreendimento e, pois, o alcance e incremento real da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade.<\/p>\n

Al\u00e9m do mais, o fato de\u00a0shopping center<\/em>\u00a0<\/em>exercer posi\u00e7\u00e3o relevante no per\u00edmetro estabelecido pela “cl\u00e1usula de raio” n\u00e3o significa que esteja infringindo os princ\u00edpios da ordem econ\u00f4mica estampados na CF, visto que inser\u00e7\u00f5es de “cl\u00e1usulas de raio” em determinados contratos de loca\u00e7\u00e3o s\u00e3o realizadas com o prop\u00f3sito de servir \u00e0 log\u00edstica do empreendimento. Ali\u00e1s, a conquista de mercado resultante de processo natural fundado na maior efici\u00eancia de agente econ\u00f4mico em rela\u00e7\u00e3o a seus competidores n\u00e3o caracteriza il\u00edcito, tanto que prevista como excludente de infra\u00e7\u00e3o da ordem econ\u00f4mica (\u00a7 1\u00ba do art. 36 da Lei n. 12.529\/2011).<\/p>\n

Por fim, n\u00e3o se diga que o STF analisou a constitucionalidade da “cl\u00e1usula de raio” por ofensa ao princ\u00edpio da livre concorr\u00eancia. Afinal, a S\u00famula n. 646 do STF, a qual prev\u00ea que “Ofende o princ\u00edpio da livre concorr\u00eancia lei municipal que impede a instala\u00e7\u00e3o de estabelecimentos comerciais do mesmo ramo em determinada \u00e1rea”, n\u00e3o diz respeito \u00e0s cl\u00e1usulas contratuais estabelecidas em pactos firmados entre locador e locat\u00e1rio, mas sim a imposi\u00e7\u00f5es de pol\u00edtica p\u00fablica municipal, ou seja, a situa\u00e7\u00f5es em que o pr\u00f3prio poder p\u00fablico impede e inviabiliza a implementa\u00e7\u00e3o do princ\u00edpio da livre concorr\u00eancia.<\/p>\n

A equipe de consultores do Grupo Ciatos se coloca \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o para solucionar eventuais d\u00favidas.<\/p>\n

Quer conhecer um pouco mais sobre o <\/strong>Grupo Ciatos?<\/strong><\/p>\n

Preencha o formul\u00e1rio abaixo que um dos Consultores\u00a0Ciatos\u00a0entrar\u00e1 em contato para agendar uma visita.\u00a0<\/p>\n\n\n

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