Nos empreendimentos imobili\u00e1rios de loteamento ou incorpora\u00e7\u00e3o de pr\u00e9dios \u00e9 comum a empresa imobili\u00e1ria adquirir o terreno com da\u00e7\u00e3o de unidades imobili\u00e1rias a serem constru\u00eddas nesse terreno como pagamento.<\/p>\n
A Receita Federal entende, conforme j\u00e1 demonstrou em diversas consultas, que na opera\u00e7\u00e3o de permuta de im\u00f3veis com ou sem recebimento de torna, realizada por pessoa jur\u00eddica que apura o imposto sobre a renda com base no lucro presumido, dedicada a atividades imobili\u00e1rias relativas a loteamento de terrenos, incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, constru\u00e7\u00e3o de pr\u00e9dios destinados \u00e0 venda, bem como a venda de im\u00f3veis constru\u00eddos ou adquiridos para a revenda, constituem receita bruta tanto o valor do im\u00f3vel recebido em permuta quanto o montante recebido a t\u00edtulo de torna e em raz\u00e3o disso integram a base de c\u00e1lculo do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.<\/p>\n
CONSULTAS<\/strong><\/p>\n Sobre esta quest\u00e3o, abaixo algumas consultas que demonstram o posicionamento da Receita Federal sobre a quest\u00e3o.<\/p>\n A Solu\u00e7\u00e3o de Consulta n\u00ba 21\/11, da 8\u00aa Regi\u00e3o Fiscal entendeu pela incid\u00eancia de IRPJ CSLL sobre o valor global da permuta. Vejamos:<\/p>\n ASSUNTO: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jur\u00eddica \u2013 IRPJ.LUCRO PRESUMIDO. PERMUTA DE IM\u00d3VEIS. RECEITA BRUTA. Na opera\u00e7\u00e3o de permuta de im\u00f3veis sem recebimento de torna, realizada por pessoa jur\u00eddica tributada pelo IRPJ com base no lucro presumido, dedicada \u00e0 atividade imobili\u00e1ria, constitui receita bruta o pre\u00e7o do im\u00f3vel recebido em permuta. DISPOSITIVOS LEGAIS: art. 533 da Lei n\u00ba 10.406, de 2002 (C\u00f3digo Civil); arts. 224, 518 e 519 do Decreto n\u00ba 3.000, de 1999.<\/em><\/p>\n ASSUNTO: contribui\u00e7\u00e3o Social sobre o Lucro L\u00edquido \u2013 CSL. LUCRO PRESUMIDO. PERMUTA DE IM\u00d3VEIS. RECEITA BRUTA. Na opera\u00e7\u00e3o de permuta de im\u00f3veis sem recebimento de torna, realizada por pessoa jur\u00eddica tributada pela CSLL com base no lucro presumido, dedicada \u00e0 atividade imobili\u00e1ria, constitui receita bruta o pre\u00e7o do im\u00f3vel recebido em permuta. DISPOSITIVOS LEGAIS: art. 533 da Lei n\u00ba 10.406, de 2002 (C\u00f3digo Civil); arts. 224, 518 e 519 do Decreto n\u00ba 3.000, de 1999; art. 3\u00ba da IN SRF n\u00ba 390, de 2004.<\/em><\/p>\n No DOU de 14-12-10 foram publicadas tr\u00eas Solu\u00e7\u00f5es de Diverg\u00eancia da COSIT de n\u00ba (s) 5, 6 e 7, dizendo que na opera\u00e7\u00e3o de permuta de im\u00f3veis sem recebimento de torna, realizada por pessoa jur\u00eddica tributada com base no lucro presumido, dedicada \u00e0 atividade imobili\u00e1ria, constitui receita bruta o pre\u00e7o do im\u00f3vel recebido em permuta, na determina\u00e7\u00e3o de IRPJ e CSLL.<\/p>\n A Solu\u00e7\u00e3o de Consulta COSIT n\u00ba 77 (DOU de 27-04-15), que tem efeito de ato normativo, diz que na opera\u00e7\u00e3o de permuta de im\u00f3veis sem recebimento de torna, realizada por pessoa jur\u00eddica tributada pelo IRPJ com base no lucro presumido, dedicada \u00e0 atividade imobili\u00e1ria, constitui receita bruta o valor do im\u00f3vel recebido em permuta, seja unidade pronta ou a construir, conforme discriminado no instrumento representativo da opera\u00e7\u00e3o de permuta de im\u00f3veis.<\/p>\n O Parecer Normativo n\u00ba 9, publicado no DOU de 05-09-14, decidiu que na opera\u00e7\u00e3o de permuta de im\u00f3veis com ou sem recebimento de torna, realizada por pessoa jur\u00eddica tributada pelo lucro presumido, dedicada \u00e0 atividade imobili\u00e1ria, constituem receita bruta tanto o valor do im\u00f3vel recebido em permuta quanto o montante recebido a t\u00edtulo de torna. O valor do im\u00f3vel recebido constitui receita bruta indistintamente se trata de permuta tendo por objeto unidades imobili\u00e1rias prontas ou unidades imobili\u00e1rias a construir. Considera se como valor do im\u00f3vel recebido em permuta o valor discriminado no instrumento da opera\u00e7\u00e3o de permuta.<\/p>\n Como o PN diz que a referida receita bruta tributa-se pelo regime de compet\u00eancia ou de caixa e como o valor do im\u00f3vel recebido constitui receita bruta, o momento da ocorr\u00eancia do fato gerador \u00e9 a data da opera\u00e7\u00e3o de permuta, tanto no regime de compet\u00eancia ou caixa como decidiram as Solu\u00e7\u00f5es de Consultas n\u00ba 15 da 6\u00aa RF (DOU de 26-02-10) e n\u00ba 332 da 8\u00aa RF (DOU de 25-10-10).<\/p>\n DECIS\u00c3O DA <\/strong>C\u00c2MARA DO CONSELHO ADMINISTRATIVO DE RECURSOS FISCAIS (CARF)<\/strong><\/p>\n A respeito da quest\u00e3o, recentemente, a 4\u00aa C\u00e2mara do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf), no Processo n\u00ba 10803.720032\/2015\u00ad28, entendeu que a permuta de bens im\u00f3veis, feita por empresas do ramo imobili\u00e1rio, deve ser tributada como ganho de capital, e n\u00e3o resultado da opera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Nos fundamentos do acord\u00e3o est\u00e1 estabelecido que “nas empresas que adotem o regime do lucro presumido, o valor do bem alienado em forma de permuta deve ser tratado como receita e oferecido \u00e0 tributa\u00e7\u00e3o”<\/em>.<\/p>\n PIS E COFINS NAS PERMUTAS<\/strong><\/p>\n A respeito da Incid\u00eancia de PIS e COFINS cabe constar que a 6\u00aa RF decidiu que na permuta de im\u00f3veis, ou na da\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel em pagamento, o ato de entrega do im\u00f3vel n\u00e3o sujeita seu autor ao pagamento de PIS e COFINS, j\u00e1 que essa entrega n\u00e3o representa ingresso de benef\u00edcios econ\u00f4micos (receita) para quem a realiza (Solu\u00e7\u00e3o de Consulta n\u00ba 45 no DOU de 15-05-12). A decis\u00e3o citou a IN n\u00ba 107 de 1988 e a Resolu\u00e7\u00e3o CFC n\u00ba 1.187 de 2009.<\/p>\n A Instru\u00e7\u00e3o da Receita Federal apenas posterga a apura\u00e7\u00e3o do ganho tribut\u00e1vel pelo imposto de renda. A Resolu\u00e7\u00e3o do CFC n\u00e3o tem aplica\u00e7\u00e3o para efeitos tribut\u00e1rios.<\/p>\n A empresa imobili\u00e1ria que recebe terreno em permuta de unidades imobili\u00e1rias a serem constru\u00eddas no terreno tem receita tribut\u00e1vel de PIS e COFINS na entrega das unidades prontas. Essa Instru\u00e7\u00e3o da Receita Federal desobrigou de apurar o ganho de capital na permuta de im\u00f3vel com im\u00f3vel entre pessoas jur\u00eddicas ou pessoa jur\u00eddica e pessoa f\u00edsica, inclusive com unidade imobili\u00e1ria a ser constru\u00edda.<\/p>\n ILEGALIDADE DA COBRAN\u00c7A DE IRPJ, CSLL, PIS E COFINS NA PERMUTA DE IM\u00d3VEIS SEM RECEBIMENTO DE TORNA<\/strong><\/p>\n O valor decorrente do recebimento de im\u00f3veis dados como parte do pagamento nas opera\u00e7\u00f5es de permuta de im\u00f3veis n\u00e3o se enquadra no conceito de receita bruta, portanto, n\u00e3o h\u00e1 justificativa para a inclus\u00e3o destes valores na base de c\u00e1lculo do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. Somente a torna, eventualmente recebida nas opera\u00e7\u00f5es de permuta, deve ser oferecida \u00e0 tributa\u00e7\u00e3o do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS pelas empresas optantes pelo lucro presumido.<\/p>\n A posi\u00e7\u00e3o pela ilegalidade na incid\u00eancia de tributos em permuta de im\u00f3veis sem recebimento de torna tem guarida na decis\u00e3o proferida pelo Tribunal Regional Federal \u2013 TRF da 4\u00aa Regi\u00e3o, que confirmou que a opera\u00e7\u00e3o de permuta de im\u00f3veis na qual n\u00e3o h\u00e1 torna enseja apenas uma substitui\u00e7\u00e3o de ativos, n\u00e3o podendo ser caracterizada como uma compra e venda para fins tribut\u00e1rios, quando realizada por empresa optante do lucro presumido. Trata-se da decis\u00e3o un\u00e2nime proferida na Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 5013656-78.2015.4.04.7205, em Mandado de Seguran\u00e7a Coletivo impetrado pelo Sindicato da Ind\u00fastria da Constru\u00e7\u00e3o de Blumenau.<\/p>\n Certo \u00e9 que o item 5 do Parecer Normativo COSIT n\u00ba 9\/2014, para Receita Federal do Brasil \u00e9 indubit\u00e1vel que o instituto da permuta se equivale a uma compra e venda, submetendo-se, portanto, \u00e0s mesmas regras comerciais e tribut\u00e1rias desta. Portanto, segundo posi\u00e7\u00e3o da RFB, com base na analogia e no art. 533 do C\u00f3digo Civil, a permuta \u00e9 igual a uma compra e venda.<\/p>\n O C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional regulamento da analogia no artigo108, I, e \u00a7 1\u00ba, que estabelece:<\/p>\n Art. 108. Na aus\u00eancia de disposi\u00e7\u00e3o expressa, a autoridade competente para aplicar a legisla\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria utilizar\u00e1 sucessivamente, na ordem indicada:<\/p>\n I – a analogia;<\/p>\n (…) \u00a7 1\u00ba O emprego da analogia n\u00e3o poder\u00e1 resultar na exig\u00eancia de tributo n\u00e3o previsto em lei. […] Contudo, a mera previs\u00e3o de aplica\u00e7\u00e3o das disposi\u00e7\u00f5es de compra e venda \u00e0 permuta\/troca n\u00e3o parece suficiente a ensejar que, nos neg\u00f3cios jur\u00eddicos de permuta, haja receita para fins de tributa\u00e7\u00e3o, no que tange especificamente ao valor do im\u00f3vel objeto da transa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Fato \u00e9 que na opera\u00e7\u00e3o de permuta h\u00e1 apenas uma substitui\u00e7\u00e3o de ativos, o que evidentemente de modo algum caracteriza o conceito de receita\/renda apta a ser tributada, na medida em que nem todo o ingresso no patrim\u00f4nio da pessoa jur\u00eddica se amolda a esse conceito.<\/p>\n Cabe destacar ainda que, ao se falar em receita, pressup\u00f5e-se o recebimento de dinheiro, de maneira definitiva, em raz\u00e3o de celebra\u00e7\u00e3o de neg\u00f3cio jur\u00eddico.<\/p>\n Por conseguinte, somente a torna, eventualmente recebida nas opera\u00e7\u00f5es de permuta, deve ser oferecida \u00e0 tributa\u00e7\u00e3o do IRPJ, CSLL, PIS\/PASEP e da COFINS pelas empresas optantes pelo lucro presumido, respeitando-se o princ\u00edpio da capacidade contributiva, na medida em que n\u00e3o h\u00e1 ingresso financeiro na opera\u00e7\u00e3o de permuta, ou melhor, h\u00e1 apenas uma troca de bens.<\/p>\n Ainda, cabe mencionar que o permutante que recebe o im\u00f3vel onde ser\u00e1 constru\u00eddo o empreendimento, pagar\u00e1 tributos sobre a venda dos im\u00f3veis que forem constru\u00eddos sobre este empreendimento, n\u00e3o justificando pagar tributos sobre os bens oferecidos em permuta.<\/p>\n As pessoas jur\u00eddicas que explorem atividades imobili\u00e1rias relativas a loteamento de terrenos, incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, constru\u00e7\u00e3o de pr\u00e9dios destinados \u00e0 venda, bem como a venda de im\u00f3veis constru\u00eddos ou adquiridos para revenda, dever\u00e3o considerar como receita bruta o montante, em bens ou dinheiro, recebido em pagamento, relativo \u00e0s unidades imobili\u00e1rias vendidas.<\/p>\n Na hip\u00f3tese de permuta de unidades imobili\u00e1rias, o valor dos bens recebidos na troca n\u00e3o integra a base de c\u00e1lculo do IRPJ, ainda que o contribuinte tenha feito a op\u00e7\u00e3o pelo lucro presumido.<\/p>\n A aliena\u00e7\u00e3o desses bens constitui nova opera\u00e7\u00e3o de venda (Solu\u00e7\u00e3o de Consulta n. 241\/2008, Disit 09, 10.09.2008).<\/p>\n Ainda, cabe ressaltar que \u00e9 ilegal porque quando a pessoa jur\u00eddica tributada pelo lucro presumido, dedicada \u00e0 atividade imobili\u00e1ria, recebe terreno e promete entregar unidades imobili\u00e1rias constru\u00eddas nesse terreno, a opera\u00e7\u00e3o de permuta ou de troca do art. 533 do C. Civil fica conclu\u00edda somente na entrega das unidades constru\u00eddas, para serem consideradas duas opera\u00e7\u00f5es de compra e venda.<\/p>\n Na permuta de terreno por apartamento a ser constru\u00eddo, a Delibera\u00e7\u00e3o CVM n\u00ba 561, de 2008, manda debitar estoque de terrenos em contrapartida a adiantamentos de clientes no passivo. A boa t\u00e9cnica cont\u00e1bil, tamb\u00e9m, manda fazer aquele lan\u00e7amento, porque at\u00e9 a data da entrega de unidades constru\u00eddas, a construtora tem obriga\u00e7\u00f5es no passivo.<\/p>\n A Receita Federal manda fazer o lan\u00e7amento cont\u00e1bil com d\u00e9bito de terreno e cr\u00e9dito de receita na data da opera\u00e7\u00e3o de permuta, quando a receita n\u00e3o est\u00e1 concretizada. Se a constru\u00e7\u00e3o n\u00e3o ficar concretizada, o terreno ter\u00e1 que ser devolvido.<\/p>\n CONCLUS\u00c3O<\/strong><\/p>\n A conclus\u00e3o que se chega, ap\u00f3s an\u00e1lise da fundamenta\u00e7\u00e3o da Receita Federal e da interpreta\u00e7\u00e3o do art. 533 do C\u00f3digo Civil, \u00e9 que na opera\u00e7\u00e3o de permuta h\u00e1 apenas uma substitui\u00e7\u00e3o de ativos, o que evidentemente de modo algum caracteriza o conceito de receita\/renda apta a ser tributada, na medida em que nem todo o ingresso no patrim\u00f4nio da pessoa jur\u00eddica se amolda a esse conceito.<\/p>\n Portanto, a Receita Federal n\u00e3o poder\u00e1 exigir o pagamento de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS das empresas optantes pelo Lucro Presumido no caso de permuta de im\u00f3veis sem recebimento de torna. Caso haja recebimento de torna, dever\u00e1 ser tributado somente o valor pago a t\u00edtulo de torna.<\/p>\n\n\n A equipe de consultores do Grupo Ciatos se coloca \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o para solucionar eventuais d\u00favidas.<\/p>\n\n\n\n Quer conhecer um pouco mais sobre o <\/strong>Grupo Ciatos?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Preencha o formul\u00e1rio abaixo que um dos Consultores Ciatos entrar\u00e1 em contato para agendar uma visita. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Nos empreendimentos imobili\u00e1rios de loteamento ou incorpora\u00e7\u00e3o de pr\u00e9dios \u00e9 comum a empresa imobili\u00e1ria adquirir o terreno com da\u00e7\u00e3o de unidades imobili\u00e1rias a serem constru\u00eddas nesse terreno como pagamento. 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