Imóvel na pessoa física ou na empresa: a conta que muda a resposta

A pergunta chega quase sempre no mesmo formato: "vale mais a pena comprar o imóvel na pessoa física ou abrir uma empresa para isso?". E quase sempre vem acompanhada de uma conta só — a do imposto sobre o aluguel. É a conta certa para uma pergunta errada. O imposto do aluguel é apenas um dos quatro momentos em que a decisão cobra, e é justamente o menos decisivo em patrimônio relevante.

Os quatro momentos são: colocar o imóvel na estrutura, receber renda dele, vendê-lo e transmiti-lo. Uma decisão que ganha no segundo e perde nos outros três é uma decisão ruim vestida de economia.

Primeiro momento: a renda do aluguel

Na pessoa física, o aluguel recebido entra na tabela progressiva do imposto de renda, cuja alíquota chega a 27,5%, com recolhimento mensal por carnê-leão quando o locatário é pessoa física. Não há dedução de despesa, salvo as expressamente admitidas — como taxa de condomínio, IPTU e comissão de administração, quando o ônus é do locador.

Na pessoa jurídica optante pelo Lucro Presumido, a locação de imóveis próprios tem presunção de 32% da receita para IRPJ e para CSLL, com PIS e COFINS no regime cumulativo. A carga efetiva combinada costuma ficar bem abaixo dos 27,5% da pessoa física — a diferença é a razão pela qual a estrutura é vendida como solução.

A diferença é real. Mas ela só compensa quando a renda é grande o bastante para pagar o que a estrutura custa: contabilidade mensal, obrigações acessórias, taxa de junta, eventual ITBI na entrada e a rigidez de ter o bem fora do nome. Para uma sala comercial alugada, a conta raramente fecha. Para uma carteira de imóveis com receita recorrente relevante, costuma fechar com folga.

Estrutura societária tem custo fixo. Ela vence pela escala, não pela ideia.

Segundo momento: a venda

Aqui a conta costuma se inverter, e é o ponto que mais gera arrependimento. Na pessoa física, o ganho de capital na venda de imóvel é tributado por alíquotas progressivas de 15% a 22,5% sobre o ganho — a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição. E existem reduções e isenções que só a pessoa física tem:

• Isenção na venda de imóvel residencial cujo produto seja aplicado, em até 180 dias, na aquisição de outro imóvel residencial no país (art. 39 da Lei 11.196/2005), utilizável uma vez a cada cinco anos.
• Isenção na venda de único imóvel por valor até R$ 440.000,00, desde que não tenha havido outra alienação nos cinco anos anteriores.
• Fatores de redução para imóveis adquiridos até 1988 e as reduções da Lei 11.196/2005 para aquisições posteriores.

Na pessoa jurídica, nada disso existe. Se o imóvel estiver no ativo não circulante, a venda é ganho de capital tributado pelas regras do IRPJ e da CSLL. Se a empresa tiver por objeto a compra e venda de imóveis e o bem estiver no estoque, a receita é operacional, com presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL no Presumido, além de PIS e COFINS — o que, em muitos cenários, é vantajoso. A escolha entre estoque e ativo, portanto, precisa ser feita antes, e feita de acordo com a intenção real.

Traduzindo: para quem compra para alugar e um dia vender, a estrutura pode custar caro no fim. Para quem compra para revender como atividade, ela costuma ser o caminho certo.

Terceiro momento: colocar o imóvel lá dentro

A transferência do imóvel para a empresa é a integralização de capital, e tem custo próprio. O art. 156, § 2º, I, da Constituição prevê imunidade de ITBI na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, salvo se a atividade preponderante do adquirente for compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.

Essa exceção derruba a imunidade justamente na holding imobiliária clássica, cuja atividade é locação. Além disso, o STF, no RE 796.376 (Tema 796), decidiu que a imunidade não alcança o valor do bem que exceder o capital social integralizado. Ou seja: imóvel de R$ 3 milhões usado para integralizar R$ 500 mil de capital gera ITBI sobre a diferença.

Há também o efeito no imposto de renda da pessoa física: a integralização pode ser feita pelo valor constante na declaração, sem ganho de capital, ou por valor de mercado, com ganho tributado na hora. A primeira opção adia o imposto e carrega o custo antigo para dentro da empresa; a segunda paga agora para atualizar a base. Nenhuma das duas é obviamente melhor — depende do que se pretende fazer depois.

Quarto momento: a transmissão

É onde a estrutura costuma ganhar, e por razões que não são só tributárias. Transmitir quotas é mais simples que transmitir imóveis: não há partilha bem a bem, não há necessidade de acordo sobre qual herdeiro fica com qual apartamento, e a doação de quotas com reserva de usufruto permite antecipar a sucessão mantendo o controle e a renda com quem doou.

O imóvel em nome da pessoa física, ao contrário, precisa de inventário — com custo, prazo e a possibilidade concreta de conflito entre herdeiros que não concordam sobre vender ou manter. E há um ponto de atenção sobre o ITCMD: as regras de base de cálculo variam por estado, e a tendência legislativa é de aumento de alíquota e de fechamento de espaços. Estrutura montada depois que o assunto vira urgência costuma custar mais e proteger menos.

O risco que não aparece em nenhuma das contas

Existe um erro que anula qualquer economia: colocar o imóvel dentro da empresa que opera. Imóvel na operacional é imóvel exposto a fornecedor, a banco, a execução fiscal e a reclamação trabalhista. O patrimônio que deveria ser a reserva da família vira garantia da atividade — e o empresário só descobre quando o bem é penhorado.

A separação correta é conhecida: uma sociedade para operar e outra, sem atividade de risco, para deter patrimônio. Vale registrar também o outro lado, para não haver ilusão: estrutura montada depois que a dívida já existe não protege ninguém. É fraude contra credores, e o tratamento jurídico é outro.

A pergunta não é "pessoa física ou empresa". É o que se pretende fazer com o imóvel — e por quanto tempo.

Como decidir sem chutar

1. Definir o uso: moradia, renda de aluguel, revenda como atividade ou reserva de valor para a família. Cada um leva a uma resposta diferente.
2. Somar a renda anual de aluguel e comparar a economia tributária com o custo fixo da estrutura. Sem folga clara, a pessoa física ganha.
3. Simular a venda futura nos dois cenários, incluindo as isenções da pessoa física que a empresa não tem.
4. Calcular o ITBI da integralização, considerando a exceção da atividade preponderante e o limite fixado no Tema 796 do STF.
5. Verificar se o imóvel está — ou ficaria — dentro de uma sociedade que opera e assume risco. Se estiver, tratar disso antes de qualquer conta tributária.
6. Colocar a sucessão na mesma planilha: inventário do imóvel contra transmissão de quotas, com o ITCMD do estado onde o bem está.