ITBI na integralização de imóveis: o que o STF decidiu, e o que os municípios inventaram depois

Em agosto de 2020, a imprensa anunciou o fim do planejamento patrimonial com holdings. O motivo era o julgamento do Recurso Extraordinário 796.376 pelo Supremo Tribunal Federal. Quem leu apenas as manchetes concluiu que integralizar imóveis ao capital de uma empresa havia passado a custar ITBI.

Seis anos depois, milhares de holdings foram constituídas sem recolher um centavo do imposto — e outras tantas pagaram sem precisar. A diferença entre os dois grupos não está na sorte nem no município. Está em entender o que exatamente foi decidido, e o que nunca chegou a ser.

O que o Supremo julgou

A Constituição, no art. 156, § 2º, I, afasta a incidência do ITBI sobre bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, salvo se a atividade preponderante da adquirente for compra e venda, locação de imóveis ou arrendamento mercantil — preponderância definida no art. 37 do Código Tributário Nacional como mais de 50% da receita operacional no período de apuração.

O caso que chegou ao Supremo tinha uma peculiaridade decisiva: o valor dos imóveis não foi integralmente destinado ao capital social. Parte foi alocada em conta de reserva de capital. O Tribunal de Justiça de Santa Catarina entendeu que a imunidade alcança somente o valor necessário à integralização das quotas, e que o excedente é tributável. O Supremo confirmou, fixando a tese do Tema 796: a imunidade do ITBI prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.

O raciocínio é de interpretação literal, e é coerente: se a Constituição imuniza o que é incorporado em realização de capital, aquilo que vai para reserva — e não para capital — simplesmente não está dentro da hipótese imunizante.

O que o Supremo não julgou

Aqui está o ponto que as manchetes atropelaram. O Supremo não decidiu que a conferência de imóveis ao capital de empresa não imobiliária passou a sofrer ITBI. Não há, nessa decisão, restrição alguma à imunidade quando o valor do imóvel é integralmente destinado ao capital social.

Um exemplo torna isso evidente. Imóvel declarado no imposto de renda por R$ 2 milhões, município com alíquota de 3%, sem atividade imobiliária preponderante nas duas hipóteses:

• Desenho A — os R$ 2 milhões inteiros vão para o capital social, sem reserva: ITBI de R$ 0.
• Desenho B — R$ 500 mil vão para o capital e R$ 1,5 milhão para reserva de capital: ITBI de R$ 45 mil sobre o excedente.

Mesmo imóvel, mesmo sócio, mesma empresa. A diferença de R$ 45 mil não vem da lei nem do Supremo — vem de uma escolha contábil na redação do ato societário.

Por que alguém alocaria valor à reserva, então?

Porque nem sempre é descuido. Há razões legítimas, e vale conhecê-las antes de tratar a reserva como erro automático.

A primeira é equalizar participações. Quando vários sócios integralizam imóveis de valores declarados diferentes e se deseja um percentual específico de participação para cada um, a reserva funciona como instrumento de ajuste.

A segunda é flexibilidade para a saída de recursos. Reduzir capital social exige publicidade e prazo para oposição de credores — sessenta dias na sociedade anônima, noventa na limitada. A redução de reserva não passa por esse rito. Quem prevê necessidade futura de retirar recursos da sociedade ganha agilidade mantendo parte do valor fora do capital.

A conclusão prática não é "nunca use reserva". É que a reserva tem um preço, e esse preço é o ITBI sobre a parcela alocada nela. Se a flexibilidade valer mais que o imposto, use-a com consciência e com a conta feita. Se não valer — e na maioria dos planejamentos familiares não vale —, destine todo o valor ao capital e a discussão desaparece.

A tese municipal que nasceu de uma leitura errada

O problema maior veio depois do julgamento, e não dele. Diversos municípios passaram a cobrar ITBI sobre a diferença entre o valor pelo qual o imóvel foi conferido ao capital — normalmente o valor histórico da Declaração de Ajuste Anual, opção expressamente autorizada pelo art. 23 da Lei 9.249/1995 — e o valor venal atribuído pela prefeitura.

Voltando ao exemplo: imóvel declarado por R$ 2 milhões, integralmente destinado ao capital, mas com valor venal de referência de R$ 2,6 milhões. A tese municipal sustenta que os R$ 600 mil de diferença seriam excedente tributável — R$ 18 mil de imposto numa operação em que nada excedeu o capital social.

Esse entendimento não decorre da decisão do Supremo. No caso julgado, o excedente era contábil e real: havia valor destinado à reserva. Quando o valor declarado é integralmente capitalizado, não existe excedente algum — existe divergência de avaliação, que é assunto diverso e submetido a rito próprio.

A ressalva honesta: frágil não é o mesmo que ganho

Essa cobrança é juridicamente frágil, mas não é uma batalha ganha, e apresentá-la como se fosse seria vender expectativa. Três fatores explicam por quê.

O Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça, julgado no REsp 1.937.821, fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, e que o município não pode arbitrar previamente a base com respaldo em valor de referência unilateral. É um precedente forte contra pauta de valores imposta de plano, sem processo administrativo. Só que as teses foram fixadas para operações de compra e venda. Na integralização, o contribuinte normalmente adota valor histórico, presumivelmente inferior ao de mercado — exatamente a hipótese que a presunção do Tema 1.113 não protege.

A Lei Complementar 227/2026 alterou o art. 38 do Código Tributário Nacional para definir valor venal como aquele pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado, e introduziu critérios para os municípios estimarem esse valor. Isso lhes dá fundamento mais robusto. Como esses dispositivos apenas dão validade a leis municipais, e criação ou majoração de tributo se submete à legalidade e à anterioridade, a cobrança fundada neles só se torna exigível a partir de 2027, nos municípios que legislarem em 2026. É o principal risco a monitorar em operações destes dois anos.

Há ainda o Tema 1.348, que discute se a imunidade na realização de capital é incondicionada mesmo para empresa com atividade imobiliária preponderante. O placar no plenário virtual sinalizava favoravelmente aos contribuintes, mas houve pedido de destaque em março de 2026: os votos foram zerados e o caso irá a julgamento presencial, sem data. Não há tese fixada.

Vale a pena judicializar?

Essa é a pergunta que separa o consultor do vendedor de estruturas. Uma holding familiar existe, entre outras razões, para evitar disputas. Começar o planejamento com um processo contra a prefeitura tem custo que não é apenas financeiro: prazo, honorários, atenção e, muitas vezes, o registro do imóvel travado enquanto a discussão não se resolve — porque, sem a guia de exoneração ou o comprovante de recolhimento, o Registro de Imóveis não registra a transmissão.

Três critérios costumam resolver a decisão:

1. Proporção. Discutir R$ 1.200 em juízo raramente compensa. Discutir R$ 300 mil, quase sempre compensa. Entre um extremo e outro, o cálculo é caso a caso e envolve honorários, garantia e tempo.
2. Necessidade de registro imediato. Se a doação de quotas com usufruto depende do registro na matrícula — e depende, porque nunca se doa antes de registrar —, recolher agora e discutir a restituição depois pode ser mais eficiente do que travar todo o cronograma.
3. A janela do Tema 1.348. Recolhimentos indevidos são repetíveis no prazo de cinco anos do art. 168 do Código Tributário Nacional. Como há expectativa concreta de modulação de efeitos, possivelmente limitando a restituição a quem já tenha ação ajuizada, quem tem crédito relevante deve avaliar a medida própria antes da conclusão do julgamento. É gestão de risco, não garantia de resultado.

O que raramente entra na conta: a flexibilidade perdida

Um ponto que quase ninguém apresenta ao cliente, e que pesa mais do que o ITBI da entrada.

Uma vez integralizados, os imóveis passam a viver dentro da regra do art. 37 do Código Tributário Nacional. Se a empresa começar a auferir receita preponderante de venda ou locação de imóveis no período de apuração — dois anos antes e dois depois da aquisição, ou os três primeiros anos para empresa nova —, a preponderância se caracteriza e o imposto torna-se devido nos termos da lei vigente à data da aquisição, com juros e multa.

A exoneração obtida no ato da integralização, portanto, não encerra o assunto: ela abre um ciclo de acompanhamento. E como o fisco ainda dispõe de cinco anos para constituir o crédito, esse ciclo se estende por bem mais tempo do que o cliente imagina. Não é raro a intimação chegar dois ou três anos depois de todos terem considerado o caso fechado.

A holding que recebeu imóveis com imunidade tem menos liberdade para simplesmente começar a alugá-los no ano seguinte. Isso se diz na reunião, não se descobre na intimação.

Checklist para não pagar por descuido

1. Destinar todo o valor do bem ao capital social, sem formação de reserva — salvo decisão consciente em contrário, com o custo calculado antes.
2. Analisar a legislação do município de situação de cada imóvel: a competência é dele, e as interpretações variam de cidade para cidade.
3. Descrever cada imóvel individualmente no ato societário, com matrícula, área e valor atribuído.
4. Documentar a valoração adotada, com laudo ou memória de cálculo, para sustentar a base declarada se houver arbitramento.
5. Requerer o reconhecimento da imunidade na prefeitura antes do registro, instruído com o ato societário já registrado na Junta Comercial. Nessa operação dispensa-se escritura pública, e muita gente ainda lavra uma sem necessidade.
6. Registrar a transmissão na matrícula de cada imóvel, na forma do art. 1.245 do Código Civil — e só então doar as quotas.
7. Manter escrituração contábil regular e controlar o calendário de apuração da preponderância. Sem contabilidade não há como provar a não preponderância, e o ônus, na prática, recai sobre o contribuinte.

O julgamento não acabou com o planejamento

O que o Tema 796 exigiu foi cautela na redação do ato societário — não o abandono da estrutura. Um erro de alocação contábil pode custar dezenas de milhares de reais; a mesma operação, bem desenhada, custa zero de ITBI e resolve condomínio, inventário e tributação de renda pelas próximas décadas.

A diferença entre um caso e outro cabe em um parágrafo do contrato social. É por isso que planejamento patrimonial não é produto de prateleira: é engenharia de detalhes cujo erro só aparece anos depois, quando corrigir já custa caro.