Por Letícia Marques da Silva.
Advogada especialista em Direito Imobiliário.
A fraude à execução e a alienação de imóveis possui grande relevância no âmbito do Direito Imobiliário. No contexto do Código de Processo Civil (CPC) e do Código Tributário Nacional (CTN), é essencial compreender os mecanismos e as consequências jurídicas envolvidas nesses processos.
O Código de Processo Civil (CPC) define a fraude à execução na alienação de um bem pelo devedor quando este é citado em um processo capaz de reduzir seu patrimônio a ponto de torná-lo insuficiente para quitar suas dívidas. Dessa maneira, o marco inicial para a caracterização da fraude à execução seria a citação em um processo que possa comprometer o patrimônio do devedor. Se a alienação do imóvel ocorrer antes da citação, em tese, não configuraria fraude à execução, a menos que se prove que o devedor tinha conhecimento do processo e alienou o bem com a intenção de esvaziar seu patrimônio. No entanto, se a alienação ocorrer após a citação, a fraude à execução é mais facilmente configurada.
Por outro lado, o Código Tributário Nacional (CTN) adota uma definição mais ampla de fraude à execução fiscal, considerando como marco inicial a inscrição do crédito tributário em dívida ativa, a qual independe de citação, conforme Lei Complementar 118/2005, ao considerar fraude à execução a alienação de bens após a simples inscrição em dívida ativa.
Além das disposições legais, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento ao reafirmar o disposto na LC 118/2005: a fraude à execução é presumida se a alienação ocorrer após a inscrição do devedor tributário em dívida ativa, independentemente da boa-fé do adquirente.
Entretanto, o devedor tem o direito de demonstrar que, mesmo após a alienação do bem, possui outros bens suficientes para quitar a dívida, afastando assim a presunção de fraude à execução e a anulação do negócio jurídico celebrado. No entanto, se a alienação for anulada, mesmo que haja mais de uma transação de compra e venda na cadeia registral, todas serão anuladas. Nesse cenário, os adquirentes do imóvel em que houve fraude à execução, cabe buscar judicialmente as perdas e danos sofridos.
Contudo, muitas vezes, o comprador, ainda que agindo de boa-fé, poderá perder o imóvel e não ser restituído pelos prejuízos sofridos, devido à precária situação financeira do vendedor e à prioridade do débito tributário sobre o obrigacional. Portanto, é essencial que o comprador seja cauteloso ao adquirir um imóvel, pois, em algumas ocasiões, a anulação da venda ocorre devido a uma questão anterior à sua aquisição.
A fraude à execução representa uma questão complexa e delicada no campo do Direito Imobiliário. A análise das legislações tributária e processual civil revela nuances significativas que devem ser consideradas ao tratar da alienação de imóveis por devedores em situações judiciais ou fiscais.
Em face da gravidade das possíveis consequências, é fundamental que todas as partes envolvidas em transações imobiliárias ajam com cautela, garantindo que todos os registros na cadeia registral do imóvel estejam corretos e legais. O acompanhamento de profissionais do direito, especialmente aqueles que atuam no campo imobiliário, é essencial para garantir transações imobiliárias seguras.
A equipe do Ciatos Jurídico se coloca à disposição para atendimento sobre o tema.
Por Letícia Marques da Silva
Advogada especialista em Direito Imobiliário.
